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  • 物业公司告业主索物业费,业主称房屋不在小区物业管理区域

    2019年12月03日来源:yabo2018法治日报责任编辑:张振鹰 (本文版权所有,未经授权,禁止转载)
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  • 临街独门独户引出物业费官司


    □yabo2018法治日报记者  赖隽群


      柳州市一家物业公司将业主告上法庭,索要1884平方米房屋“拖欠”一年多的物业费、滞纳金。业主则认为,他早已将房屋出租给他人用于经营幼儿园,幼儿园独立于小区外,物业公司并未为其提供物业服务,他不应向物业公司交纳物业费。日前,柳州市中级人民法院对这起物业服务合同纠纷作出终审判决。


      物业公司状告业主索物业费


      2011年3月31日,柳州某小区的业委会与柳州一家物业公司签订小区物业服务合同,约定:物业公司在物业管理区域内提供物业管理服务,物业服务收费方式为包干制。停车和物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积,以每月每平方米及位、座交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定应及时书面告知物业公司。业主或物业使用人应在规定时间内交纳物业费(每月1~5日为交费时间),也可一次性交纳全年物业费、停车费,逾期按相关法规收取每日5‰违约金……合同期限自2011年3月31日起至2016年3月31日止。


      蔡纯加(化名)是小区3号房屋的所有权人。这栋房屋的建筑面积为1884平方米,设计用途为商业用房。由于蔡纯加没有交纳物业费,2018年5月9日,物业公司向蔡纯加邮寄催缴通知,催收2015年1月至2016年3月的物业费。蔡纯加拒绝签收,且一直未交物业费。物业公司遂向法院起诉,请求法院判决蔡纯加支付物业费56520元及逾期违约金5000元。


      一审判决业主支付物业公司6万余元


      蔡纯加辩称,他并不住在涉案房屋,该房屋几年前已租给他人经营幼儿园。该房屋不在物业管理区域内,而是临街独门独户,专门聘请有保安驻点独立管理,并不是由物业公司提供物业管理服务,因此他不应向物业公司交纳物业费。


      法院审理后认为,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。物业公司与业委会签订合同,依约进驻小区提供物业服务,蔡纯加应尽业主义务,依约按时足额交纳物业费。蔡纯加没有依约交纳物业费,构成违约,应承担违约责任,物业公司要求蔡纯加交纳物业费和滞纳金的诉请于法有据。蔡纯加的房屋属于商业用房,根据小区物业服务合同的约定,物业公司主张蔡纯加应按商铺每月每平方米2元的物业费标准交纳2015年1月1日至2016年3月31日的物业费56520元,予以支持。物业公司主张违约金5000元,没有超出合理范围。


      法院一审判决蔡纯加向物业公司支付物业费56520元、逾期违约金5000元。


      终审撤销原判驳回物业公司诉请


      蔡纯加不服一审,向柳州市中院提起上诉。蔡纯加向柳州市中院提交了房屋租赁合同、幼儿园的全国组织机构统一社会信用代码共识查询信息等,欲证明其将房屋整体出租给他人,他本人并不在涉案房屋居住。


      蔡纯加上诉称,涉案房屋属于整栋出售,依法拥有独用土地使用权,而且紧邻路边,因此买房时他即与开发商约定房屋的物业管理与小区其他住宅楼分开,由他自己管理或自行委托物业公司管理,不受开发商或业委会聘用的物业公司管理。


      “幼儿园的进出口和小区的进出口是分开的,幼儿园的保安由幼儿园自行委托,水电、保洁等也由幼儿园委托他人管理,并未接受物业公司提供的管理服务。”蔡纯加拿出城中区教育局出具的一纸证明,欲证明幼儿园的2名保安是由教育局配备。蔡纯加说,他和物业公司不存在物业合同关系,不需交纳物业费,而且他也没有收到物业公司以任何方式作出的催收通知。


      中院审理查明,2012年1月6日起,房屋用于经营幼儿园,幼儿园进出口独立于小区进出口。


      柳州市中院审理后认为,2011年3月31日,物业公司与业委会签订物业服务合同,依约进驻小区提供物业服务,蔡纯加是小区业主,该合同对他亦有法律约束力,他和物业公司存在物业服务合同关系。物业公司请求蔡纯加支付2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业费,此期间蔡纯加将房屋租给他人开办幼儿园使用。根据法院查明的事实、蔡纯加提交的证据可知,幼儿园进出口与小区进出口系独立的,幼儿园保安由城中区教育局配备,保洁工作、水电管理亦是幼儿园配备专职管理人员负责。物业公司并未提交充分有效的证据证实其已按合同约定为蔡纯加提供了物业服务。因此,对于蔡纯加提出物业公司并未为其提供物业服务的主张,予以采信。由于物业公司并未向蔡纯加提供物业服务,物业公司请求蔡纯加支付物业费及逾期违约金,缺乏依据,不予支持。


      不久前,柳州市中院终审判决撤销原判,驳回物业公司的诉讼请求。